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商业可让旧改项目“名利双收”

2017-07-20 来源:中国房地产报
 
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RET睿意德董事索珊

 

    旧城改造迎来腾笼换鸟、为城市持续发展贡献新机遇的同时,也面对诸多挑战:大面积还迁、土地及开发成本的逐年攀升都令不少开发企业在住宅受限的市场环境下,难以收支平衡。加之旧改区域往往位于城市相对核心位置,由于区域规划功能转变带来的大比例商业配比,更为综合开发经验有限的企业带来了不少困惑。

 

    在旧改项目增多的背景下,认清商业在旧改中的角色,恰是旧改项目成功的第一步。

 

    首先,商业可承载更丰富的内容和具有更多变的形态,是体现城市活力的最佳载体;其次,商业为区域人群创造更多公共接触的机会与空间,相对其他物业更具有黏性,在旧城改造人口更迭的进程中,商业更利于新旧人口的融合,增强改造后区域的稳定性;第三,透过品牌,商业是城市升级的档次和品质最显性的符号;第四,商业与办公与居住功能相融,使得区域功能形成闭环,可有效催熟区域,能最快带动区域功能转变后与城市其他板块及功能磨合,带动区域价值提升。

 

    在建立可持续发展的盈利模式、区域价值再造以及打造项目独特性等方面,商业还可以担当更重要的角色:

 

    商业可让旧改项目“名利双收”。目前,旧改项目的资金压力显而易见、拆迁成本和推进时间延期等种种阻碍已造成此类项目开发成本的持续增加;在住宅售价增幅不如以往明显的环境下,大规模还迁使得项目的利润空间日趋狭小;产业支撑乏力的现状也使得在一线城市可获得较高收益的办公及公寓产品,在二三线城市价值提升较慢。

 

    在此背景下,商业因其“可租可售”的特性自然成为旧改项目不可忽视的价值驱动引擎。即使损失部分住宅容积率多打造一些可售型商业,项目整体收益不但不会受到影响,反而可能更加有保障;可售商业的规划创新和产品创新是否能够做好,关系到此类产品的推出是否能让项目获得更多的溢价。其中,处理好可售型商业与上盖物业如写字楼、公寓的比例及规划关系;如何使得集中商业与商业街在业态上实现互补,形式却互不干扰;如何最大限度在设计阶段规避销售商业在运营时可能带来的负面影响。这些细节都值得重点关注。

 

    商业可代言未来,助力区域价值再造。随着之前众多城市旧改项目的经验总结,人们已经普遍意识到,旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合,而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值,往往通过商业在早期传递给市场。商业作为最为外向的公共交往平台,其代表的便是未来需求的变化。近来,诸多商业中儿童、体验业态的提升,背后即是人群需求的变化。在通过品牌、建筑反映未来价值的同时,商业更可以通过探讨如何为城市提供更丰富的场所和在功能上迎合未来趋势,而使区域价值获益。此外,在旧改项目中,交通路网迎来重新规划,使得利于商业经营的位置有所变动,这也为城市机理的重构提供更多可能。

 

    商业可成为城市区域“文化大使”,让旧城改造禀赋天成。城市在长期的发展建设中形成的特有的、区域的、景观的氛围和环境,不仅是城市历史的积淀,还是能够代表城市唯一性、提升城市区域价值的文化特质。旧城改造项目往往具备历史角色与文化积淀深厚的独特优势,却往往容易在新一轮开发中被忽略。旧有文化因为新的诠释可以焕发符合新一代认知的元素和符号,商业拥有丰富的内容和外延,正可承担城市更新过程中为城市延续文化、重新定义文化的重任。日本东京著名的表参道丘、东京中城及横滨的红砖仓库便是可参考的较优案例。

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